A venda de uma casa é um momento importante na vida de qualquer proprietário. Compreender os impostos na venda de casa é essencial para evitar custos inesperados e planear melhor os seus ganhos. Uns são pagos pelo vendedor, outros pelo comprador, e cada um tem o seu momento e a sua taxa. Neste guia, explicamos os quatro principais – mais-valias (IRS), Imposto do Selo, IMT e IMI – quem paga cada um e quando.
Pontos-chave
- As mais-valias (IRS) são o imposto principal do vendedor: apenas 50% do ganho é tributado, à taxa progressiva.
- O Imposto do Selo (0,8%) e o IMT são pagos pelo comprador, na transmissão.
- O IMI é devido por quem é proprietário a 31 de dezembro do ano a que o imposto respeita.
- Em heranças, cônjuge, unido de facto, descendentes e ascendentes estão isentos do Imposto do Selo de 10%.
Que impostos paga ao vender uma casa?
Vender um imóvel envolve quatro impostos principais, mas nem todos recaem sobre o vendedor. Uns pesam no comprador, outros dependem da data em que a casa muda de dono. Perceber quem paga o quê ajuda-o a antecipar custos e a negociar sem surpresas.
- Mais-valias (IRS): o imposto mais relevante para o vendedor, incidindo sobre o lucro da venda.
- Imposto do Selo: pago pelo comprador na transmissão onerosa; em heranças, pode recair sobre certos herdeiros.
- IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis): pago pelo comprador antes da escritura, com regras próprias na permuta.
- IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis): devido por quem é proprietário na data de referência do imposto.
Mais-valias (IRS): o imposto do vendedor
As mais-valias são o principal imposto que recai sobre o vendedor e incidem sobre o lucro da venda. Desde 2023, tanto para residentes como para não residentes, apenas 50% da mais-valia é tributada, à taxa progressiva de IRS de acordo com o escalão de rendimento. Há isenções relevantes – como o reinvestimento na habitação própria e permanente ou imóveis adquiridos antes de 1989 – e vários encargos dedutíveis.
Como este é um tema extenso, com fórmula de cálculo, coeficientes de desvalorização e regras de reinvestimento, tratámo-lo em detalhe à parte. Veja o guia completo das mais-valias para saber como calcular e como reduzir legalmente o imposto. Se herdou a casa, consulte também mais-valias de imóveis herdados.
Quanto é o Imposto do Selo na venda de uma casa?
Na compra e venda de um imóvel (transmissão onerosa), o Imposto do Selo é de 0,8% sobre o valor da transação ou o Valor Patrimonial Tributário (VPT), consoante o mais alto. É pago pelo comprador, normalmente na escritura, e soma-se ao IMT nos custos que suporta antes de assinar.
O Imposto do Selo também surge nas heranças. Nas transmissões gratuitas, o cônjuge ou unido de facto, os descendentes (filhos, netos) e os ascendentes (pais, avós) estão isentos. Os restantes herdeiros – irmãos, sobrinhos ou terceiros – pagam 10% sobre o valor do imóvel herdado, calculado com base no Imposto do Selo/VPT à data do óbito. Saiba mais em vender um imóvel herdado.
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IMT: quem paga e a regra da permuta
O IMT é pago pelo comprador, antes da escritura, e é calculado por escalões definidos anualmente no Orçamento do Estado. Embora não seja um imposto direto do vendedor, importa conhecê-lo porque influencia a negociação: se o comprador pedir para o incluir no preço, esse custo pode acabar por refletir-se no valor acordado.
Na permuta de imóveis, o IMT incide sobre a diferença entre os valores dos dois imóveis trocados e é suportado por quem recebe o de maior valor. Atenção a uma regra em vigor: se esse imóvel for revendido no prazo de um ano, o IMT pode voltar a incidir sobre o valor total da revenda. Veja o detalhe em permutas de imóveis.
Quem paga o IMI no ano em que vende a casa?
O IMI é devido por quem é proprietário do imóvel a 31 de dezembro do ano a que o imposto respeita – mesmo que a casa já tenha sido vendida entretanto. A taxa para prédios urbanos varia entre 0,3% e 0,45%, consoante o município.
Na prática, quem vende a meio do ano continua, em regra, a receber a nota de cobrança do IMI seguinte, referente ao ano em que ainda era dono a 31 de dezembro. É um ponto frequentemente mal compreendido: o imposto não se paga “adiantado” pelo comprador do ano seguinte, mas por quem detinha o imóvel na data de referência.
Tabela-resumo dos impostos na venda de casa
| Imposto | Quem paga | Taxa | Momento |
|---|---|---|---|
| Mais-valias (IRS) | Vendedor | 50% × taxa progressiva | Ano seguinte (Anexo G) |
| Imposto do Selo | Comprador | 0,8% | Na escritura |
| IMT | Comprador | Escalões | Antes da escritura |
| IMI | Proprietário a 31/12 | 0,3%-0,45% | Ano seguinte |
As taxas de IMT e IMI variam por município e por Orçamento do Estado. Confirme sempre os valores atuais junto da Autoridade Tributária ou do seu município antes de agir.
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Perguntas frequentes
Que impostos paga o vendedor ao vender uma casa?
O vendedor paga sobretudo o IRS sobre as mais-valias: apenas 50% do ganho apurado é tributado, à taxa progressiva de IRS, tanto para residentes como para não residentes desde 2023. O Imposto do Selo (0,8%) e o IMT, que incidem sobre a transmissão, são pagos pelo comprador, normalmente na escritura.
Quem paga o IMI no ano em que vende a casa?
O IMI é devido por quem é proprietário do imóvel a 31 de dezembro do ano a que o imposto respeita - mesmo que a casa já tenha sido vendida entretanto. Por isso, quem vende a meio do ano continua, em regra, a receber a nota de cobrança do IMI seguinte.
Paga-se Imposto do Selo numa herança de imóveis?
Sim, mas o cônjuge ou unido de facto, os descendentes e os ascendentes estão isentos da taxa de 10% sobre transmissões gratuitas. Os restantes herdeiros - irmãos, sobrinhos ou terceiros - pagam essa taxa de 10% sobre o valor do imóvel herdado, calculado com base no Imposto do Selo/VPT à data do óbito.
Há IMT a pagar numa permuta de casas?
Sim. Na permuta de imóveis, o IMT incide sobre a diferença entre os valores dos dois imóveis trocados e é suportado por quem recebe o de maior valor. Se esse imóvel for revendido no prazo de um ano, o IMT pode voltar a incidir sobre o valor total da revenda.
Quanto é o Imposto do Selo na venda de uma casa?
Na compra e venda de um imóvel (transmissão onerosa), o Imposto do Selo é de 0,8% sobre o valor da transação, pago pelo comprador na escritura. É um imposto diferente do IMT, que incide em escalões, e ambos se somam aos custos que o comprador suporta antes de assinar.
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