As mais-valias imobiliárias são uma das maiores preocupações de quem vende casa em Portugal. Este imposto incide sobre o lucro obtido com a venda e pode representar uma fatia importante do valor recebido. Contudo, existem formas legais e eficazes de reduzir ou, em certos casos, evitar por completo o pagamento das mais-valias.
Na Tejo360 ajudamos proprietários a vender de forma descomplicada e sem intermediários. Neste guia explicamos o que são as mais-valias, quem paga, quanto se paga, como se calcula (com tabelas e exemplo prático atualizado) e todas as isenções que lhe permitem poupar.
Nas mais-valias imobiliárias, apenas 50% do lucro é tributado, à taxa progressiva de IRS, tanto para residentes como para não residentes desde 2023. Pode reduzir ou anular o imposto reinvestindo na habitação própria e permanente, deduzindo encargos e obras dos últimos 12 anos, ou vendendo imóveis anteriores a 1989.
Pontos-chave
- Só 50% da mais-valia é tributada, à taxa progressiva de IRS.
- Residentes e não residentes são tributados nas mesmas condições desde 2023.
- Reinvestir na habitação própria e permanente pode isentar total ou parcialmente.
- Imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 estão isentos (declaram-se no Anexo G1).
- Encargos de compra, venda e obras dos últimos 12 anos são dedutíveis.
O que são mais-valias imobiliárias
As mais-valias imobiliárias correspondem ao lucro obtido na venda de um imóvel, ou seja, à diferença entre o preço de venda e o valor de aquisição, considerando encargos e correções monetárias aplicáveis.
De acordo com o artigo 10.º do Código do IRS, as mais-valias são ganhos que não se enquadram em rendimentos empresariais, profissionais, de capitais ou prediais. No imobiliário, surgem quando o preço de venda é superior ao de compra. Se o valor de venda for inferior, existe uma menos-valia.
O imposto não incide sobre a totalidade do lucro e há formas legais de reduzir a base tributável ou de a anular: dedução de encargos e obras, reinvestimento em habitação própria e permanente, entre outras situações previstas na lei. Compreender estas possibilidades é essencial para tirar o máximo partido da venda e evitar surpresas na tributação.
Quem paga mais-valias – residentes e não residentes?
Pagam mais-valias todos os proprietários que vendem um imóvel com lucro, sejam residentes ou não residentes em Portugal. Desde 2023, as regras são iguais para ambos.
Os residentes somam a mais-valia aos restantes rendimentos e são tributados pelo escalão de IRS aplicável. Os não residentes deixaram de estar sujeitos à antiga taxa liberatória fixa de 28%: com a Lei n.º 24-D/2022, passaram a ser tributados nas mesmas condições que os residentes – apenas 50% da mais-valia é considerada, às taxas progressivas de IRS.
Quanto se paga – a regra dos 50% e as taxas de IRS?
Não existe uma taxa fixa de mais-valias. Em regra, apenas 50% do lucro apurado é considerado rendimento e soma-se aos restantes rendimentos do ano, sendo tributado à taxa progressiva de IRS que já lhe é aplicável.
Existe uma exceção: a incidência sobe para 100% quando o imóvel beneficiou de apoio financeiro não reembolsável do Estado (para aquisição ou obras) de valor superior a 30% do VPT e é vendido antes de decorridos 10 anos após esse apoio. Fora desta situação, aplica-se sempre a regra dos 50%.
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Resposta em 24h · sem compromisso · sem comissõesAs taxas de IRS são progressivas por escalões. Para 2026, os valores de referência são:
| Rendimento coletável até | Taxa de IRS |
|---|---|
| 8.342€ | 12,5% |
| 12.587€ | 15,7% |
| 17.838€ | 21,2% |
| 23.089€ | 24,1% |
| 29.397€ | 31,1% |
| 43.090€ | 34,9% |
| 46.566€ | 43,1% |
| 86.634€ | 44,6% |
| Acima de 86.634€ | 48% |
Acresce a taxa adicional de solidariedade (2,5% entre 80.000€ e 250.000€ e 5% acima de 250.000€ de rendimento coletável). Os escalões podem ser ajustados a cada Orçamento do Estado, pelo que deve confirmar os valores em vigor.
Como se calcula – fórmula, coeficiente e exemplo prático?
A mais-valia calcula-se pela seguinte fórmula:
Mais-valia = Valor de realização – (Valor de aquisição corrigido + Encargos + Obras)
O valor de aquisição e os encargos com obras são corrigidos pelo coeficiente de desvalorização da moeda, fixado anualmente por portaria (para as vendas de 2025, a Portaria n.º 382/2025/1). Este coeficiente atualiza o valor de compra em função da inflação. Alguns exemplos de coeficientes:
| Ano de aquisição | Coeficiente (exemplo) |
|---|---|
| 2005 | 1,42 |
| 2010 | 1,27 |
| 2013 | 1,20 |
| 2018 | 1,13 |
| 2021 | 1,08 |
Os coeficientes exatos constam da portaria anual em vigor. Consulte-a sempre antes de fazer contas.
Que despesas se somam ao valor de aquisição
Além do coeficiente, somam-se ao valor de aquisição os encargos comprovados de compra e venda e as obras de valorização:
- Escritura e registos.
- IMT e Imposto do Selo pagos na compra.
- Comissão de mediação imobiliária.
- Honorários de advogados ou solicitadores.
- Certidões, declaração de não dívida ao condomínio e certificado energético.
- Obras de valorização e conservação realizadas nos últimos 12 anos, com faturas detalhadas.
Exemplo prático (casa vendida em 2024, comprada em 2013)
- Coeficiente de desvalorização 2013: 1,20
- Valor de compra: 110.000€ (2013)
- Valor de compra corrigido: 132.000€ (110.000€ x 1,20)
- Obras e encargos: 20.000€ (2013)
- Obras e encargos corrigidos: 24.000€ (20.000€ x 1,20)
- Valor de realização (venda): 200.000€
- Comissão imobiliária: 12.300€ (10.000€ + 23% de IVA)
- Mais-valia: 200.000€ – (132.000€ + 24.000€ + 12.300€) = 31.700€
Se não houver reinvestimento, apenas 50% da mais-valia é tributado: 50% de 31.700€ são 15.850€, valor que se soma aos rendimentos anuais e é tributado pelo escalão de IRS aplicável. Se o valor de realização for reinvestido numa nova habitação própria e permanente, pode não haver imposto a pagar.
A comissão de uma imobiliária (5-6% + IVA) é, muitas vezes, superior ao próprio imposto de mais-valias.
Isenções e como poupar
Há várias formas legais de reduzir ou anular as mais-valias. As principais são o reinvestimento na habitação própria e permanente, os benefícios para maiores de 65 anos, a isenção dos imóveis anteriores a 1989 e a dedução de encargos.
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Resposta em 24h · sem compromisso · sem comissõesReinvestimento na habitação própria e permanente
Pode ficar isento, total ou parcialmente, se reinvestir o valor de realização (líquido de eventual empréstimo em dívida) na compra, construção ou obras de uma nova habitação própria e permanente. Condições essenciais:
- O imóvel vendido tem de ter sido a sua habitação própria e permanente durante, pelo menos, 12 meses (prazo reduzido de 24 para 12 meses pelo DL 57/2024).
- O reinvestimento deve ocorrer nos 24 meses antes ou nos 36 meses depois da venda.
- Se reinvestir apenas parte do valor, a isenção é proporcional ao montante reinvestido.
Se está a vender casa para comprar outra, é aqui que pode poupar mais.
Vendedores com 65+ ou reformados
Os proprietários com 65 anos ou mais, ou já reformados, podem ficar isentos se, no prazo de 6 meses após a venda, reinvestirem o valor de realização num seguro do ramo vida, fundo de pensões, regime público de capitalização ou PEPP. A condição é que o produto pague uma renda periódica regular de, no máximo, 7,5% ao ano durante, pelo menos, 10 anos. Atenção: um PPR em formato de fundo não é elegível para esta isenção.
Imóveis anteriores a 1989
Os imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 estão, em regra, excluídos de tributação em IRS sobre mais-valias, ao abrigo do artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 442-A/88. Há uma exceção importante: os terrenos para construção adquiridos antes de 1989 continuam sujeitos a imposto, por já serem tributados no regime anterior. A venda tem, ainda assim, de ser declarada – não no Anexo G, mas no Anexo G1, reservado a estes imóveis antigos.
Encargos e despesas dedutíveis
Deduza sempre as obras de valorização dos últimos 12 anos (com faturas com morada e NIF corretos) e todos os custos de compra e venda: escritura, registos, IMT, Imposto do Selo, comissão de mediação e certificado energético. Estas despesas reduzem a mais-valia antes da aplicação da regra dos 50% e da taxa de IRS.
Outros impostos na venda (IMT, Imposto do Selo, IMI)
As mais-valias não são o único imposto a ter em conta numa transação imobiliária. O IMT e o Imposto do Selo recaem sobre o comprador (o Selo é de 0,8% na transmissão onerosa), e o IMI é devido por quem for proprietário a 31 de dezembro. Para perceber todos os encargos, veja o guia dos IMT, Imposto do Selo e IMI. Se está a vender uma casa recebida em herança, consulte também as mais-valias de uma casa herdada, cujas regras de cálculo têm particularidades.
Como declarar no IRS (Anexo G / G1, prazos)
A mais-valia declara-se na declaração anual de IRS, no Portal das Finanças. Passos:
- Aceda à sua área pessoal e inicie o preenchimento do IRS.
- Adicione o Anexo G (imóvel adquirido a partir de janeiro de 1989) ou o Anexo G1 (aquisição anterior a janeiro de 1989).
- Insira o valor de realização, o valor de aquisição, as datas e todos os encargos e obras dedutíveis. O coeficiente de desvalorização é aplicado automaticamente.
A declaração submete-se entre 1 de abril e 30 de junho do ano seguinte à venda. Guarde toda a documentação, pois a Autoridade Tributária pode solicitá-la, e confirme com um contabilista se todas as deduções foram incluídas.
Vender sem complicações – como a Tejo360 ajuda
As mais-valias podem pesar na venda, mas com informação e planeamento é possível minimizar ou anular o imposto – através do reinvestimento, da dedução de encargos ou dos benefícios fiscais disponíveis.
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Perguntas frequentes
Pago mais-valias se reinvestir na minha nova casa?
Os não residentes pagam mais-valias em Portugal?
Quanto se paga de mais-valias na venda de uma casa?
Uma casa comprada antes de 1989 paga mais-valias?
Que despesas posso deduzir à mais-valia?
A Tejo360 é uma empresa dedicada à compra, reabilitação e revenda de imóveis, com um grupo de investidores experientes e uma equipa altamente especializada.