Mais-valias de Imóveis Herdados: O Que Saber?

Herdar um imóvel é, para muitos, um momento de grande significado, mas pode também trazer complexidades fiscais, especialmente quando chega a hora de o vender. As mais-valias de imóveis herdados geram muitas dúvidas, e compreender como funcionam é essencial para evitar surpresas e não pagar mais imposto do que o devido.

Uma casa herdada paga mais-valias?

Sim, se o imóvel vendido for um bem certo e determinado, já depois da partilha. As mais-valias de imóveis herdados correspondem ao ganho obtido entre o valor de venda e o valor de aquisição do imóvel, tal como acontece em qualquer venda de imóvel, e estão sujeitas a Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares (IRS).

A grande diferença em relação a um imóvel comprado é o valor que conta como “aquisição”: não é o que o falecido pagou originalmente, mas sim o valor atribuído ao imóvel no momento da herança. Este pormenor é o que mais confunde quem está a vender um imóvel herdado, e é também onde surgem os erros mais comuns na declaração de IRS.

Qual o valor de aquisição de um imóvel herdado?

O valor de aquisição de um imóvel herdado é o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel à data do óbito do anterior proprietário, o mesmo valor que serviu de base à liquidação do Imposto do Selo na transmissão por herança (art. 45.º do CIRS).

O erro mais comum é assumir que o valor de aquisição é o que consta da escritura de partilha ou o valor de mercado atual: não é. É sempre o VPT à data do óbito.

Se a venda ocorrer mais de dois anos depois da abertura da sucessão, este valor pode ainda ser corrigido por um coeficiente de correção monetária, atualizado anualmente pela Portaria em vigor (nunca é o mesmo número de ano para ano, por isso convém confirmar sempre o valor atual antes de calcular).

Como se calcula a mais-valia? Exemplo prático

A fórmula geral é: mais-valia = valor de venda – (valor de aquisição x coeficiente de correção) – encargos com a venda – encargos com a valorização dos últimos 12 anos. Apenas 50% do resultado é tributado.

Este valor de 31.200€ é somado aos restantes rendimentos anuais do herdeiro e tributado à taxa progressiva de IRS correspondente ao seu escalão, tal como acontece com qualquer outra mais-valia imobiliária.

Heranças indivisas: quem declara o quê?

Numa herança ainda não partilhada, se o imóvel for vendido na totalidade, cada herdeiro declara individualmente no seu próprio IRS a mais-valia proporcional à sua quota-parte, e não o valor total da venda.

A Autoridade Tributária, através da Informação Vinculativa relativa ao Processo n.º 27052, clarificou que a forma como o valor da venda é depois dividido entre os herdeiros não altera a obrigação de cada um declarar a sua parte da mais-valia. Note-se ainda que vender apenas o quinhão hereditário (a quota-parte na herança, antes da partilha) é uma situação distinta, fora do âmbito das mais-valias de IRS.

Que isenções se aplicam às mais-valias de imóveis herdados?

Existem três situações principais em que a venda de um imóvel herdado pode beneficiar de isenção total ou parcial de IRS.

• Imóveis adquiridos pelo falecido antes de 1989: se o falecido adquiriu o imóvel antes de 1 de janeiro de 1989, a venda está excluída de tributação em IRS, por força do regime transitório do Código do IRS.
• Reinvestimento em habitação própria e permanente (HPP): se o imóvel herdado for a sua HPP e reinvestir o valor de realização líquido de eventual empréstimo noutra HPP, entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda. O reinvestimento parcial dá direito a isenção proporcional.
• Contribuintes com mais de 65 anos ou reformados: ao vender a sua HPP, pode ficar isento se reinvestir o valor num seguro do ramo vida, fundo de pensões, regime público de capitalização ou PEPP, no prazo de 6 meses, com uma renda periódica não superior a 7,5% ao ano durante pelo menos 10 anos.

Que documentos preciso para declarar a venda?

A venda de um imóvel herdado deve ser sempre declarada no IRS do ano seguinte, mesmo que beneficie de isenção. Para isso, é essencial ter organizados:

• Certidão de óbito do proprietário anterior;
• Declaração de herdeiros ou escritura de partilha (se já efetuada);
• Caderneta predial atualizada;
• Certidão permanente do registo predial;
• Faturas e comprovativos de despesas dedutíveis (obras, comissões, certificado energético);
• Documentos da venda do imóvel.

Imóveis adquiridos pelo falecido depois de 1989 declaram-se no Anexo G; os adquiridos antes de 1989 declaram-se no Anexo G1, ainda que isentos. Para o processo completo de reunir documentação, consulte o nosso guia prático de documentos para vender casa.

Vender a casa herdada sem complicações: como a Tejo360 ajuda

Lidar com as mais-valias de imóveis herdados pode ser um processo complexo, sobretudo quando se junta a burocracia da venda em si, muitas vezes entre vários herdeiros. Se procura entender todo o processo de venda de um imóvel herdado, desde a partilha à escritura, veja o nosso guia completo sobre vender uma casa herdada. Para uma visão mais ampla sobre mais-valias em qualquer venda de imóvel, consulte o guia das mais-valias imobiliárias.

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