Vender um Imóvel Herdado: Tudo o que Precisa de Saber

Para vender um imóvel herdado com sucesso e tranquilidade, é necessário estar familiarizado com alguns procedimentos legais e práticos envolvidos no processo de herança em Portugal. Este guia detalhado acompanha cada etapa, desde o processo de herança até ao pagamento de eventuais mais-valias, para que consiga vender o seu imóvel herdado com serenidade e eficiência.

Fase 1 – Como funciona o processo de herança?

Antes de vender, o imóvel tem de estar legalmente regularizado em nome dos herdeiros. Isso passa por registar o óbito, obter a habilitação de herdeiros, fazer o inventário e a partilha e atualizar o registo predial. Só depois destes passos é possível avançar para a venda.

Registo do óbito

A primeira etapa é registar o óbito do falecido. A certidão de óbito pode ser solicitada na conservatória do registo civil e oficializa o falecimento do anterior proprietário, marcando o início legal do processo de herança.

Habilitação de herdeiros

Após o registo do óbito, é necessário obter a certidão de habilitação de herdeiros. Este documento identifica todos os herdeiros legais do falecido e é crucial para iniciar o processo de inventário e partilhas. Pode ser obtido junto do notário ou do advogado que gere o processo. Além de identificar os herdeiros, define quem é a pessoa responsável por liderar o processo, designada por “cabeça de casal”.

Existem diferentes tipos de habilitação e os custos variam consoante a complexidade do processo e o cartório. Os valores abaixo são orientativos e devem ser confirmados face à tabela de emolumentos notariais e de registo em vigor.

Inventário e avaliação da herança

O inventário é o processo utilizado para determinar todos os bens que compõem a herança. Pode ser iniciado por qualquer um dos herdeiros e deve ser realizado com a assistência de um notário ou advogado. Durante o inventário faz-se a avaliação dos bens, incluindo imóveis, para determinar o seu valor, facilitando a divisão entre os herdeiros.

Note que aceitar a herança significa assumir tanto os ativos como os passivos associados. É importante verificar se há hipotecas ou dívidas associadas antes de tomar uma decisão final de aceitação.

Uma questão frequente é se é possível vender um imóvel em processo de inventário. Em regra, não é possível vender antes de concluir o inventário, uma vez que este é necessário para identificar os herdeiros e regularizar a propriedade. No entanto, com o consentimento expresso de todos os herdeiros, pode ser possível avançar com a venda, mas tal exige sempre a aprovação do notário ou do tribunal responsável pelo processo.

E se um herdeiro não quiser vender?

Enquanto a herança estiver indivisa, vender o imóvel na íntegra exige o consentimento de todos os herdeiros. Se não houver acordo, a saída é o inventário, que pode culminar em partilha ou venda judicial do bem. Explicamos o processo em detalhe no nosso guia sobre vender um imóvel em herança indivisa quando um herdeiro não quer vender.

Partilha dos bens entre os herdeiros

Depois do inventário e avaliação, procede-se à partilha dos bens entre os herdeiros. Esta partilha deve ser justa e de acordo com o valor de cada bem avaliado. O processo é formalizado através de um acordo entre os herdeiros, registado em cartório notarial ou no balcão de heranças. Este acordo pode incluir a venda de certos bens para distribuir o valor, ou a atribuição de diferentes bens a diferentes herdeiros.

Registo dos bens partilhados

Após a partilha, é necessário atualizar o registo predial dos bens para refletir os novos proprietários. Este passo garante que o imóvel está legalmente em nome dos herdeiros e é essencial para qualquer venda futura. A atualização é feita na conservatória do registo predial. Sem este registo, os novos proprietários não podem legalmente vender o imóvel nem transferir a propriedade.

Quem paga imposto por herdar um imóvel?

Os familiares diretos do falecido – cônjuge, unido de facto, descendentes (filhos, netos e bisnetos) e ascendentes (pais e avós) – estão isentos do pagamento de Imposto do Selo sobre a herança.

No entanto, outros herdeiros não abrangidos por esta isenção, como irmãos ou familiares mais distantes, pagam 10% de Imposto do Selo sobre o valor dos bens herdados. Por exemplo, se um imóvel herdado por um irmão tiver um valor de 50.000€, o imposto devido será de 5.000€.

O valor utilizado para cálculo do Imposto do Selo é o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel, que consta da caderneta predial. Este valor pode ser significativamente inferior ao valor de mercado, dependendo da data da última atualização do VPT.

Fase 2 – Como preparar a venda do imóvel herdado?

Depois de concluir os procedimentos legais, o próximo passo é preparar o imóvel para venda. Esta etapa é crucial para garantir um processo eficiente e obter o valor justo pela venda.

Documentação necessária

Antes de colocar o imóvel no mercado, é fundamental assegurar que toda a documentação está em ordem. Esta divide-se entre documentos do imóvel e documentos da herança.

Caso pretenda mais informações sobre a documentação necessária para a venda de um imóvel, pode consultar o nosso guia completo de documentos para vender casa.

Reparações e melhorias

Ao preparar um imóvel herdado para venda, é relevante avaliar se são necessárias reparações ou se é preferível vender no estado atual. Se o imóvel estiver em relativo bom estado, pequenos arranjos serão sempre benéficos para atrair interessados e acelerar a venda.

Para situações que envolvam remodelações completas, como imóveis antigos ou em estado de conservação “de origem”, nem sempre é financeiramente vantajoso realizar obras antes da venda. Deve ser sempre avaliado caso a caso, ponderando recursos financeiros, tempo, investimento emocional, valorização face à localização e os riscos envolvidos. Frequentemente, vender no estado atual e ajustar o preço para refletir a necessidade de obras acaba por ser a opção escolhida.

Fase 3 – Quais as formas de vender um imóvel herdado?

A escolha da forma de venda influencia significativamente a rapidez e o sucesso do negócio. Existem três opções principais: com imobiliária, venda privada e venda a uma empresa de compra rápida.

Venda com imobiliária

Contratar os serviços de um consultor imobiliário é uma opção popular, especialmente para quem prefere o apoio de um especialista com conhecimento do mercado local. Um bom consultor acrescenta valor em promoção, estratégia de venda, qualificação de compradores, apoio no crédito habitação e representação do vendedor nas negociações.

• Vantagens: experiência, rede de contactos e estratégias de marketing eficazes; lidam com a maior parte da burocracia e das negociações.
• Desvantagens: além da demora para encontrar comprador, a mediação tem um custo que geralmente ronda os 5-6% + IVA do valor da venda.

Venda privada ou sem imobiliária

A venda privada envolve vender o imóvel diretamente a um comprador sem intermediários, normalmente a um familiar ou conhecido, ou anunciando no mercado sem mediação. Permite poupar em comissões, mas requer mais esforço pessoal para encontrar compradores, negociar e tratar de toda a papelada.

• Vantagens: maior controlo sobre o processo e potencial para poupar em comissões.
• Desvantagens: pode ser demorado e exigir mais trabalho e conhecimento do mercado; muitos compradores usam mediação, pelo que pode perder acesso a uma fatia de interessados.

Saiba mais no nosso guia essencial para vender casa sem imobiliária.

Venda para empresa de compra rápida de imóveis

Empresas especializadas em compra rápida de imóveis, como a Tejo360, oferecem uma alternativa sem complicações para quem precisa de vender um imóvel herdado.

• Vantagens: processo rápido, frequentemente concluído em 14 dias ou menos, sem necessidade de reparações e sem custos de mediação (5-6% + IVA). Ideal para quem valoriza rapidez, segurança na concretização do negócio e liquidez imediata.
• Desvantagens: dependendo do imóvel e do seu estado, o valor oferecido pode ser inferior ao potencialmente conseguido numa venda tradicional, devido à conveniência, certeza e rapidez do serviço.

Fase 4 – Como funcionam as mais-valias num imóvel herdado?

Depois de concluir a venda, é necessário cumprir as obrigações fiscais associadas. A venda de um imóvel herdado pode estar sujeita a mais-valias, calculadas com base na diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição, corrigido pelo coeficiente de desvalorização da moeda.

Qual é o valor de aquisição de um imóvel herdado?

O valor de aquisição de um imóvel herdado é o valor que serviu de base à liquidação do Imposto do Selo da herança – na prática, o VPT à data do óbito. A data de aquisição, para efeitos de mais-valias, é a da abertura da sucessão, ou seja, a data do óbito.

Sobre o cálculo, retenha ainda:

• Apenas 50% da mais-valia apurada é tributada em sede de IRS, à taxa progressiva. A exceção são casos específicos, como imóveis que receberam apoios públicos não reembolsáveis vendidos antes do prazo legal, em que 100% da mais-valia é tributada.
• São dedutíveis os custos de compra e venda (como a comissão de imobiliária) e os encargos de valorização dos últimos 12 anos, desde que devidamente documentados.
• Ao valor de aquisição aplica-se o coeficiente de desvalorização da moeda quando o imóvel foi detido há mais de dois anos, de acordo com a Portaria anual em vigor.

Isenções: reinvestimento, +65 e imóveis anteriores a 1989

Existem várias formas de reduzir ou eliminar a tributação das mais-valias, consoante a situação:

• Reinvestimento em HPP: se o imóvel vendido for a sua Habitação Própria e Permanente e reinvestir o valor de realização líquido do empréstimo numa nova HPP, pode ficar isento. A janela de reinvestimento é de 24 meses antes ou 36 meses depois da venda, e exige que o imóvel vendido tenha sido HPP durante pelo menos 12 meses (DL 57/2024). O reinvestimento parcial dá isenção proporcional. Imóveis que não sejam HPP, como habitações secundárias ou de investimento, não estão abrangidos.
• Contribuintes com 65 anos ou mais / reformados: podem ficar isentos se reinvestirem, no prazo de 6 meses, num seguro do ramo vida, fundo de pensões, regime público de capitalização ou PEPP, com renda periódica igual ou inferior a 7,5% ao ano durante pelo menos 10 anos.
• Imóveis adquiridos antes de 1989: se o autor da herança (o falecido) adquiriu o imóvel antes de 1 de janeiro de 1989, a venda não está sujeita a mais-valias, ao abrigo do regime transitório do DL 442-A/88. Ainda assim, tem de declarar a venda no Anexo G1.

Se o falecido comprou a casa antes de 1989, a venda não paga mais-valias – mas tem de a declarar no Anexo G1.

Como declarar a venda (Anexo G e Anexo G1)

A venda de um imóvel herdado declara-se no Modelo 3 do IRS, no ano seguinte à venda. Regra geral, usa-se o Anexo G; a exceção são os imóveis adquiridos pelo falecido antes de 1989, que se declaram no Anexo G1 (por não estarem sujeitos a tributação).

No Anexo G deve especificar:

• O valor pelo qual o imóvel foi vendido (valor de realização).
• O valor de aquisição, que é o VPT à data do óbito (base do Imposto do Selo), e a respetiva data de aquisição (a data do óbito).
• Os encargos relacionados com a venda, como comissões de imobiliária e despesas legais.
• As obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos, desde que devidamente documentadas.

Para saber como calcular as mais-valias de um imóvel herdado em detalhe, veja o nosso guia sobre mais-valias de imóveis herdados, ou o guia das mais-valias imobiliárias para o cálculo geral.

Recapitulando

Para vender um imóvel herdado com sucesso é importante seguir os vários passos deste guia: concluir com segurança o processo legal de herança, assegurar que toda a documentação está em ordem, avaliar a necessidade de reparações face à venda no estado atual e escolher a forma de venda mais adequada aos seus objetivos. No plano fiscal, retenha que o valor de aquisição é o VPT à data do óbito, que só 50% da mais-valia é tributada e que imóveis comprados pelo falecido antes de 1989 estão isentos, declarando-se no Anexo G1.

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Tejo360

A Tejo360 é uma empresa dedicada à compra, reabilitação e revenda de imóveis, com um grupo de investidores experientes e uma equipa altamente especializada.