Receber um imóvel como herança representa, para muitos, um acréscimo significativo ao património. No entanto, quando essa herança permanece indivisa, vender o imóvel pode tornar-se um processo desafiante. A herança indivisa é o património que ainda não foi formalmente dividido entre os herdeiros, gerando uma situação de comunhão de propriedade que exige, em regra, o consenso de todos para a sua gestão e, em particular, para a sua venda.
Este guia reúne as regras essenciais para vender um imóvel em herança indivisa de forma informada e segura: como funciona a partilha, o que fazer quando um herdeiro não quer vender e quais as implicações fiscais em jogo.
Pontos-chave
- Vender o imóvel antes da partilha exige o acordo de todos os herdeiros.
- Vender o quinhão hereditário não paga mais-valias (STA, 29/04/2025); vender o imóvel já partilhado, sim.
- Sem acordo, resolve-se por inventário (adjudicação com tornas ou venda/licitação).
- Cônjuge, unido de facto, descendentes e ascendentes estão isentos de Imposto do Selo.
O que é e como funciona uma herança indivisa?
Uma herança indivisa é o conjunto de bens, direitos e obrigações de uma pessoa falecida enquanto não é partilhado pelos herdeiros. Neste estado, os herdeiros não são donos de bens específicos, mas de uma quota-parte ideal sobre a totalidade da herança – o chamado quinhão hereditário.
A administração deste património cabe ao cabeça de casal, que é, por norma, o cônjuge sobrevivo ou o herdeiro mais próximo na linha de sucessão (art. 2080.º do Código Civil). É a esta pessoa que compete gerir a herança até à liquidação e partilha, incluindo o pagamento de dívidas e impostos. A herança indivisa pode prolongar-se por anos, o que torna a decisão de vender um imóvel nesse estado num tema sensível. Consulte também a documentação necessária para preparar o negócio.
O processo de partilha: qual o impacto na venda?
Para se tornar proprietário de um bem específico da herança é preciso que ocorra a partilha. Só depois da partilha é que cada herdeiro recebe os bens que lhe cabem e a herança deixa de ser indivisa. A partilha pode fazer-se por acordo, num cartório notarial, ou por via judicial, através de inventário, quando não há consenso.
| Critério | Partilha por acordo | Partilha judicial (inventário) |
|---|---|---|
| Onde se faz | Cartório notarial | Cartório notarial ou tribunal (Lei 117/2019) |
| Quem pode iniciar | Todos os herdeiros, de comum acordo | Qualquer herdeiro, unilateralmente |
| Prazo típico | Semanas a poucos meses | Meses a anos |
| Custo | Mais baixo (emolumentos + impostos) | Mais elevado (custas + honorários) |
| Quando usar | Quando há consenso entre todos | Quando falta acordo entre herdeiros |
Enquanto o imóvel pertencer à herança indivisa, a venda é possível, mas com a concordância de todos. Vender o imóvel antes da partilha exige que os herdeiros ajam como um todo para concretizar o negócio.
Vender com o acordo de todos os herdeiros
O maior obstáculo para vender um imóvel em herança indivisa é a necessidade de consenso total entre herdeiros. Um único herdeiro que não concorde com a venda, o preço ou as condições do negócio pode travar todo o processo.
Além disso, quando um herdeiro pretende vender o seu quinhão a um estranho, a lei confere aos restantes coerdeiros um direito de preferência (art. 2130.º do Código Civil). É preciso comunicar-lhes formalmente as condições da venda, e os coerdeiros têm prioridade para igualar a oferta. Este mecanismo protege o património familiar e pode condicionar a venda a terceiros.
Na alienação do quinhão a pessoas estranhas à herança, os coerdeiros preferem na compra e têm 2 meses para exercer esse direito após serem notificados das condições (art. 2130.º do Código Civil).
Venda do quinhão hereditário: o que mudou?
A venda do quinhão hereditário é a alienação da quota-parte do herdeiro, e não do imóvel em si. Durante anos, esta operação gerou conflitos com o Fisco quanto ao pagamento de mais-valias.
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Resposta em 24h · sem compromisso · sem comissõesO Acórdão de Uniformização de Jurisprudência do Supremo Tribunal Administrativo (STA) de 29/04/2025 veio clarificar a questão: alienar o quinhão, ou seja, a quota ideal sobre a herança indivisa, não configura a alienação de um direito real sobre um imóvel e, por isso, fica fora do IRS. É um avanço relevante para quem precisa de liquidez sem se sujeitar a mais-valias.
Vender a sua quota-parte numa herança indivisa não paga mais-valias; vender o imóvel já partilhado, sim.
Atenção à ressalva importante: esta isenção aplica-se apenas à venda do quinhão. Vender um bem certo e determinado – o imóvel já partilhado ou bens específicos da herança – continua sujeito às regras normais de mais-valias de um imóvel herdado. Confirme sempre o enquadramento com um advogado ou fiscalista.
Como forçar a venda quando um herdeiro não quer vender?
Quando um herdeiro se recusa a vender e não há acordo, qualquer coerdeiro pode requerer o processo de inventário para forçar a partilha. Se o imóvel for indivisível, será adjudicado a um herdeiro mediante tornas ou vendido, repartindo-se o valor pelas quotas. É a via legal para desbloquear uma herança impossível de negociar por consenso.
Processo de inventário (notarial ou judicial): quem inicia, prazos e custos
Qualquer herdeiro pode dar início ao inventário, sem depender da vontade dos restantes. Desde a Lei 117/2019, o inventário pode correr num cartório notarial ou no tribunal. O objetivo é fixar o valor dos bens, ouvir os interessados e determinar a partilha. Os prazos variam consoante a conflitualidade: um inventário simples e sem litígio pode fechar-se em meses, mas um processo contestado arrasta-se com frequência por anos, e os custos (custas, emolumentos e honorários) crescem na mesma proporção.
Imóvel indivisível: adjudicação com tornas ou venda/licitação
Uma casa não se divide fisicamente entre vários herdeiros. Por isso, quando o imóvel é indivisível, há duas saídas: adjudicação com tornas, em que um herdeiro fica com o imóvel e paga aos restantes o valor da respetiva quota; ou venda e licitação, em que o imóvel é vendido (por acordo ou judicialmente) e o produto da venda é repartido de acordo com a quota-parte de cada um. Se vários herdeiros disputarem o imóvel, pode haver licitação entre eles, ficando com o bem quem oferecer o valor mais alto.
A reforma de 2026 (venda por um só herdeiro após 2 anos)
Está em discussão um Processo Especial de Venda de Coisa Imóvel Integrada em Herança Indivisa, que permitiria a um único herdeiro promover a venda do imóvel decorridos cerca de 2 anos sobre a abertura da herança, mesmo sem o acordo dos restantes. A medida foi debatida em plenário em 2026, mas a sua entrada em vigor deve ser confirmada antes de qualquer decisão.
Antes de avançar com inventário ou com a venda do quinhão, confirme o enquadramento concreto (prazos, custos e o estado da reforma legislativa de 2026) com um advogado. Cada herança tem particularidades que alteram a melhor estratégia.
Implicações fiscais: IMI, AIMI e Imposto do Selo
Mesmo com a isenção de mais-valias na venda do quinhão, a herança indivisa e os seus herdeiros mantêm outras obrigações fiscais. A tabela seguinte resume os principais impostos em jogo. Veja também o guia sobre o Imposto do Selo em heranças.
| Imposto | Quem paga | Taxa | Nota |
|---|---|---|---|
| IMI | A herança indivisa, através do cabeça de casal | 0,3% a 0,45% (município) | Devido por quem é titular a 31 de dezembro |
| AIMI | A herança indivisa (equiparada a pessoa coletiva) | 0,7% sobre o excedente | Só se o VPT total exceder 600.000€; dedução mantida |
| Imposto do Selo | Herdeiros não isentos | 10% (verba 1.2 TGIS) | Cônjuge, unido de facto, descendentes e ascendentes isentos |
Quanto ao AIMI, a herança indivisa é equiparada a pessoa coletiva, mas beneficia da dedução de 600.000€ – a mesma das pessoas singulares – e é tributada a 0,7% sobre o excedente. Os herdeiros podem optar por afastar essa equiparação (art. 135.º-D do CIMI): nesse caso, cada herdeiro passa a usar a sua própria dedução de 600.000€ sobre a respetiva quota-parte, o que pode ser vantajoso quando o valor total ultrapassa esse limite mas as quotas individuais não.
No Imposto do Selo, cônjuge, unido de facto, descendentes e ascendentes estão isentos (art. 6.º al. e) do CIS). Os restantes herdeiros – irmãos, sobrinhos, tios – pagam 10% sobre o valor da sua quota nos bens, calculado com base no VPT à data do óbito.
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Resposta em 24h · sem compromisso · sem comissõesA tributação da herança indivisa em AIMI e a opção pela imputação individual (art. 135.º-D do CIMI) dependem do caso concreto. Confirme com um fiscalista qual a alternativa mais vantajosa antes de decidir.
Vender sem esperar pela partilha: como a Tejo360 ajuda
O processo de vender um imóvel em herança indivisa pode ser esmagador: a burocracia, a necessidade de consenso entre herdeiros e a morosidade da venda tradicional tornam a situação difícil de gerir. Se quiser aprofundar o tema, veja o guia completo para vender uma casa herdada e as opções de repudiar a herança.
A Tejo360 especializa-se na compra direta e rápida de imóveis, simplificando o processo. Não cobramos comissões, compramos o imóvel no estado em que se encontra e garantimos um processo transparente e confidencial. Apresentamos uma proposta de compra em 24 horas e a conclusão do negócio pode ocorrer em cerca de 14 dias, sempre que a situação da partilha o permita.
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Perguntas frequentes
Um herdeiro pode vender a sua parte da herança sem o acordo dos outros?
Pode vender o seu quinhão hereditário - a quota-parte que lhe cabe na herança indivisa - a outro herdeiro ou a terceiro, sem esperar pela partilha, desde que respeite o direito de preferência dos coerdeiros, que têm 2 meses para igualar a oferta (art. 2130.º do Código Civil). Vender o imóvel na íntegra exige o consentimento de todos os herdeiros.
Um herdeiro não quer vender o imóvel - como se resolve?
Qualquer herdeiro pode requerer o processo de inventário, notarial ou judicial. Se o imóvel for indivisível, é adjudicado a um dos herdeiros mediante o pagamento de tornas aos restantes, ou vendido e licitado judicialmente, sendo o valor obtido repartido de acordo com a quota-parte de cada herdeiro.
Pago mais-valias ao vender o meu quinhão hereditário?
Não. O Supremo Tribunal Administrativo, em acórdão de uniformização de 29/04/2025, fixou que vender o quinhão - a quota ideal na herança indivisa - não constitui alienação de um imóvel para efeitos de IRS. Já vender um bem certo e determinado, já partilhado, continua sujeito a mais-valias normais.
A herança indivisa paga AIMI?
Só se o VPT total dos imóveis exceder 600.000€: a herança indivisa é equiparada a pessoa coletiva mas mantém essa dedução, pagando 0,7% sobre o excedente. Os herdeiros podem optar por afastar essa equiparação e ser tributados individualmente pela sua quota-parte. Confirme a opção mais vantajosa com um fiscalista.
Quem paga o Imposto do Selo numa herança indivisa?
Cônjuge, unido de facto, descendentes e ascendentes estão isentos. Os restantes herdeiros - irmãos, sobrinhos, tios - pagam 10% sobre o valor da sua quota nos bens, calculado com base no VPT à data do óbito. O cabeça de casal é normalmente quem trata do pagamento em nome da herança.
Quanto tempo demora vender uma casa presa numa herança indivisa?
Se todos os herdeiros concordarem, a venda pode fechar-se em poucas semanas. Sem acordo, recorrendo a inventário judicial, o processo pode arrastar-se por meses ou até anos. É por isso que muitos herdeiros optam por vender o seu quinhão ou procurar uma compra direta assim que a partilha o permite.
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