As dívidas ao condomínio são um problema frequente para muitos proprietários e podem trazer consequências sérias. O não pagamento das quotas pode resultar em juros de mora, processos judiciais, penhoras e até dificultar a venda do imóvel.
Desde 2022, novas regras tornaram obrigatória a declaração de não dívida e de encargos antes da venda de uma casa em propriedade horizontal. Isto significa que um proprietário com dívidas ao condomínio pode enfrentar dificuldades adicionais se quiser vender o imóvel sem as regularizar. Neste artigo, explicamos tudo o que precisa de saber: os seus direitos, as exigências legais atuais e as soluções para resolver a situação.
Se não pagar o condomínio, acumula juros de mora e arrisca ação judicial, penhora e venda executiva da fração. Desde a Lei 8/2022, o vendedor mantém a responsabilidade pelas dívidas anteriores à venda; a declaração de não dívida é obrigatória na escritura e protege o comprador.
Pontos-chave
- Todos os condóminos são obrigados a contribuir para as despesas comuns (art. 1424.º do Código Civil).
- Desde a Lei 8/2022 é obrigatória a declaração de não dívida e de encargos para vender.
- O vendedor mantém a responsabilidade pelas dívidas anteriores à venda: não passam automaticamente para o comprador.
- O não pagamento pode levar a juros, ação judicial e penhora da fração.
- Com dívidas, a venda pode ficar travada até à regularização.
O Que São as Despesas de Condomínio e Quem Tem de Pagar?
As despesas de condomínio são todos os custos necessários para a manutenção e o funcionamento do edifício. Dividem-se em dois tipos principais:
- Despesas ordinárias: limpeza, eletricidade das áreas comuns, seguros, manutenção de elevadores e jardins.
- Despesas extraordinárias: obras estruturais, reparação de fachadas, substituição de elevadores, entre outras.
Todos os proprietários de frações autónomas são obrigados por lei a contribuir para estas despesas, independentemente de habitarem ou arrendarem o imóvel.
O Que Diz a Lei Sobre Dívidas ao Condomínio?
A legislação portuguesa, nomeadamente o Código Civil (artigo 1424.º), estabelece que todas as frações autónomas de um prédio em propriedade horizontal devem contribuir para as despesas comuns.
Ao contrário do que muitas vezes se pensa, as dívidas ao condomínio não passam automaticamente para o novo comprador. Desde a Lei n.º 8/2022, que introduziu o artigo 1424.º-A do Código Civil, a responsabilidade pela dívida afere-se pelo momento em que esta devia ter sido paga: o vendedor continua responsável pelas dívidas anteriores à venda. A única exceção é o comprador renunciar expressamente, na escritura, à declaração de não dívida, situação em que passa a assumir esses valores.
Precisamente para dar transparência a estas situações, a lei impõe que o vendedor obtenha uma declaração de não dívida e de encargos junto do administrador do condomínio antes de concluir a venda.
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Resposta em 24h · sem compromisso · sem comissõesConsequências de Não Pagar as Dívidas ao Condomínio
O não pagamento das quotas pode originar várias consequências, que se agravam à medida que a dívida persiste.
Juros de Mora e Custos Adicionais
O condomínio pode cobrar juros de mora sobre as quantias em atraso, o que faz aumentar o valor da dívida ao longo do tempo.
Ação Judicial e Cobrança Coerciva
Se as dívidas não forem regularizadas, a administração do condomínio pode recorrer ao tribunal para exigir o pagamento através de uma ação de cobrança.
Penhora do Imóvel e Venda Executiva
Quando o valor da dívida é elevado, o condomínio pode solicitar a penhora da fração e, em última instância, a sua venda executiva para satisfazer os encargos em dívida.
Impedimento de Venda do Imóvel
Com as regras atuais, o vendedor é obrigado a apresentar uma declaração de não dívida e de encargos. Se tiver dívidas ao condomínio, pode ser obrigado a regularizá-las antes de conseguir concluir a venda da casa.
Declaração de Não Dívida e de Encargos: O Que Mudou?
A Lei n.º 8/2022 determina que, ao vender um imóvel em propriedade horizontal, o proprietário deve obter do administrador do condomínio uma declaração de não dívida e de encargos, que é anexada à escritura, salvo se o comprador renunciar expressamente a exigi-la.
A declaração de não dívida ao condomínio deixou de ser um formalismo – é hoje documento obrigatório da escritura.
O Que Deve Conter Esta Declaração?
- Confirmação de que não existem dívidas ao condomínio ou, caso existam, o montante exato em dívida.
- Indicação de encargos futuros já aprovados, como obras ou reparações.
Esta declaração deve ser solicitada ao administrador do condomínio e apresentada no momento da escritura.
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Resposta em 24h · sem compromisso · sem comissõesComo Esta Mudança Impacta os Proprietários?
Se tiver dívidas ao condomínio, a venda pode ficar travada até que as regularize. Em alternativa, o comprador pode exigir um desconto no preço para compensar a dívida, ou aceitar assumi-la, renunciando à declaração. A tabela seguinte resume quem responde em cada cenário.
| Cenário | Quem responde pela dívida |
|---|---|
| Dívida vencida antes da venda (regra Lei 8/2022) | O vendedor |
| Comprador renuncia à declaração na escritura | O comprador assume a dívida |
| Declaração de não dívida apresentada | Confirma a situação e protege o comprador |
Como Resolver Dívidas ao Condomínio?
Se não consegue pagar as dívidas ao condomínio, existem algumas soluções práticas:
- Negociar um plano de pagamento: a forma mais simples é chegar a acordo com a administração para liquidar a dívida em prestações.
- Contestar valores indevidos: se discordar de alguma cobrança, pode apresentar uma reclamação e, se necessário, recorrer ao tribunal.
- Vender o imóvel antes que a situação piore: se as dívidas são elevadas e não consegue regularizá-las, a venda pode ser a melhor alternativa para evitar problemas legais.
Como Vender um Imóvel com Dívidas ao Condomínio?
Vender um imóvel com dívidas ao condomínio é possível, mas exige planeamento cuidadoso. Há três caminhos habituais:
- Regularizar as dívidas antes da venda, evitando entraves na escritura.
- Ajustar o preço de venda, negociando com o comprador a assunção da dívida mediante renúncia à declaração.
- Vender diretamente a uma empresa de compra de imóveis, que pode tratar da regularização durante a negociação.
Se o imóvel tiver também hipoteca, veja como vender um imóvel com encargos. E se estiver arrendado, confirme toda a documentação para a escritura necessária.
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Se tem dívidas ao condomínio e precisa de uma solução imediata, podemos ajudá-lo a vender o imóvel rapidamente e sem complicações.
Resolva as Dívidas ao Condomínio
As regras atuais tornaram obrigatória a declaração de não dívida e de encargos antes da venda do imóvel, o que exige que a situação com o condomínio esteja clara. Se tem dívidas e precisa de vender rapidamente, a Tejo360 pode ajudá-lo a resolver esta situação de forma simples e eficaz.
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Perguntas frequentes
As dívidas ao condomínio passam para o novo dono?
O que é a declaração de não dívida ao condomínio?
Posso vender uma casa com dívidas ao condomínio?
O que acontece se não pagar as quotas do condomínio?
Quem pede a declaração de não dívida ao condomínio?
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